NEN 2767; het onderhoud aan gebouwen universeel beoordelen

• september 15, 2014
• Advies elektrotechniek

Als beheerder van vastgoed laat u onderhoud aan gebouwen uitvoeren en wilt u de conditie van uw gebouw weten. Dat geldt voor de bouwkundige onderdelen en voor de technische installaties. Waarschijnlijk doet u dat met behulp van een meer jaren onderhoudsplan of onderhoudscontracten met uitvoerende partijen. Maar op welke prestatie of op welk conditieniveau is het onderhoud gebaseerd?

MOP; meer jaren plan

Om het onderhoud aan uw vastgoed gestructureerd te kunnen uitvoeren is een meerjaren onderhoudsplan gebruikelijk. In dat plan neemt u op welke onderhoudsactiviteiten noodzakelijk zijn, wanneer dat onderhoud is gepland, wat het onderhoud kost en wat eventuele vervangingskosten zijn. Feitelijk zou het onderhoud moeten zijn uitgesplitst in drie onderdelen, te weten het preventief onderhoud, het correctief onderhoud en het curatief onderhoud.

Preventief onderhoud

Onder het preventief onderhoud wordt verstaan de controle op de juiste staat van uw vastgoed en technische installaties. Het gaat daarbij om gepland onderhoud waarbij het accent dus ligt op controle. Tijdens preventief onderhoud wordt, populair gezegd, schoongemaakt, gesmeerd en worden kleine gebreken direct verholpen.

Correctief onderhoud

Uit de rapportage van het preventief onderhoud volgt meestal een herstel advies voor grotere reparaties of vervangingen. Daarbij gaat het over onderhoudswerkzaamheden die met enige regelmaat moeten plaatsvinden of op basis van geplande vervanging worden uitgevoerd. Aansluitend op het preventief onderhoud wordt correctief onderhoud verricht om de staat van uw vastgoed of technische installaties weer in de gewenste staat te brengen.

Curatief onderhoud

Ondanks goed onderhoud aan gebouwen zal vastgoed ongetwijfeld worden beschadigd of zullen zich storingen voordoen in technische installaties. Het herstellen van spontane beschadigingen of het verhelpen van storingen noemt men ook wel curatief onderhoud.

NEN 2767

Maar wat is de basis voor goed onderhoud? Wat is een aanvaardbaar kwaliteitsniveau van uw vastgoed of technisch installatie na verloop van jaren? En zeker wanneer u over meerdere objecten beschikt hoe vergelijkt u die met elkaar?
De norm NEN 2767 probeert daarin een handvat te bieden. In deze norm wordt aangegeven hoe de technische staat van vastgoed of uw technische installatie objectief kan worden bepaald aan de hand van het uniform inspecteren en in kaart brengen van alle bouw- en installatie delen. Door middel van zogenoemde conditiescores kunt u gemakkelijk vergelijkingen tussen de verschillende onderhoudstoestand van objecten maken. Met de resultaten krijgt u inzicht in onderhoudskosten en mogelijke risico’s en kunt u kwalitatief betere meerjarige onderhoudsplanningen opstellen.

Conditiescore

De conditiescore van bouw- en installatie delen wordt weergegeven op een schaal van zes punten. Hierbij geldt dat conditiescore 1 de staat van nieuw aangeeft en dat conditiescore 6 een zeer slechte staat weergeeft dan wel “rijp voor sloop” betekent. Van alle onderhoudsgevoelige bouwdelen of installatie onderdelen wordt de feitelijke conditie bepaald. Hierbij wordt rekening gehouden met min of meer bekende gebreken, het belang en de ernst van die gebreken. De meest voor komende gebreken zijn per bouwdeel of installatie onderdeel reeds beschreven in de bij de norm behorende gebrekenlijsten (normdeel 2). Een technische inspectie op basis van de uitgangspunten en methodiek zoals in de norm beschreven van al die onderdelen levert een rapportage op met de respectieve conditiescores. Daarmee wordt op een onafhankelijke en objectieve manier de feitelijke toestand van het onderdeel vastgelegd. Op basis van die vastgestelde toestand kunt u de mate van onderhoud bepalen en opnemen in uw meerjaren onderhoudsplan. Om al deze informatie en scores goed te kunnen beheersen is een software pakket onontbeerlijk. In de meeste specifiek voor dit doel opgestelde pakketten kunt u behalve de mate van onderhoud ook de onderhoudsfrequentie, de onderhoudskosten en de rapportage van het onderhoud vastleggen.

Prestatie niveau

Bouwdelen kunt u met de norm NEN 2767 goed in kaart brengen. Bij technische installaties ligt dat genuanceerder. Een conditiescore van installatie onderdelen geeft niet in alle gevallen voldoende informatie. Met name in technische installaties kunnen installatie onderdelen op zich in uitstekende conditie zijn, maar in de onderlinge samenhang onvoldoende presteren. Met name in klimaatinstallaties kan een luchtbehandelingskast in prima conditie blijken te zijn, maar als gevolg van een slecht ingeregelde installatie toch tot klachten in uw gebouw leiden. Ofwel, een conditiescore van 1 of 2 op de onderdelen betekent nog niet dat een technische installatie ook naar behoren werkt!

Prestatie scan

Voor met name klimaatinstallaties kunt u de inspectie op conditiescore aanvullen met de keuringen en inspecties zoals door de overheid bepaald. Deze keuringen en inspecties geven inzicht in mate van presteren van een technische installatie. Daarmee kunt u dus (laten) vaststellen of de technische installatie niet alleen in goede conditie is, maar ook presteert volgens de (ontwerp)condities.

Uw onafhankelijk elektrotechnisch adviseur kan u adviseren en informeren over de norm NEN 2767 voor gebouwonderhoud en u helpen met bijvoorbeeld het opstellen van een Programma van Eisen of een onderhoudsbestek.

Gerard Wessels

Adviseur elektrotechniek bij Wesselektro advies in Houten. Gespecialiseerd in ontwerp, advies, beoordeling en technisch beheer van elektrische installaties in gebouwen en de volledige technische inrichting van server- of computerruimten. Hij stelt uw PvE op, schrijft uw Functioneel Bestek of verzorgt projecttoezicht.