Onderhoud aan uw elektrische installatie goed organiseren

• mei 11, 2015
• Advies elektrotechniek

Goed onderhoud van uw vastgoed is een belangrijke voorwaarde voor een veilig gebruik en behoud van waarde van uw gebouwen. De elektrische en klimaatinstallatie zijn belangrijke gebouw gebonden installaties en vereisen steeds meer aandacht en onderhoud. Maar hoe bereikt u met onderhoud van deze gebouw gebonden installaties een veilig en verantwoord gebruik van uw gebouw?

Onderhoud vanaf oplevering

Zodra uw gebouw is opgeleverd en in gebruik genomen wordt begint de behoefte aan onderhoud. Een schilderbeurt op zijn tijd en met enige regelmaat verbouwingen en de reparatie van defecten. Vaak gebaseerd op ad-hoc onderhoud zonder onderbouwd beleid. Die aanpak levert veel ongemak op en onverwachte kosten op het verkeerde moment. Het organiseren van het onderhoud op basis van een omschreven meerjarenonderhoudsplan (MOP), maakt de opbouw van een budgettaire voorziening mogelijk waardoor de kosten meer overzichtelijk worden.

Wet- en regelgeving

De ARBO-wet schrijft een zorgplicht voor in de vorm van voorschriften voor een veilig gebruik van bouwwerken. Zelfs in het Besluit bouwwerken leefomgeving, waaraan elk bouwwerk in Nederland moet voldoen, zijn bepalingen opgenomen over onderhoud van met name de beveiligingsinstallaties in uw gebouw. Daarmee is een bepaalde mate van onderhoud dus wettelijk bepaald. Om dat deels verplichte onderhoud vorm te geven bestaan diverse normen, regelingen en voorschriften.

Organiseren onderhoud

De norm NEN 2776 (Vastgoed, termen en definities) en de Nederlandse Praktijk Richtlijn NPR 2777 (Leidraad onderhoudscontracten voor vastgoed) beschrijven de diverse begrippen, termen en mogelijkheden die in onderhoudscontracten worden gebruikt. Vaak toegepaste vormen van onderhoud zijn inspanningsgericht en prestatiegericht onderhoud. Inmiddels heeft het kennisinstituut ISSO in het kader van duurzaam onderhoud een reeks publicaties opgesteld over resultaatgericht onderhoud. Zodra u kiest voor beschreven onderhoud is sprake van inspanningsgericht onderhoud. Indien u besluit alleen het resultaat van het onderhoud te beschrijven en de wijze waarop onderhoud wordt verricht vrij te laten wordt dat prestatiegericht onderhoud genoemd. Beide hebben voor- en nadelen.

Valkuilen

Een inspanningsgericht onderhoudsplan beschrijft dus de aanpak van het onderhoud zoals u dat uitgevoerd wilt hebben door uw onderhoudspartij. Daarmee bent u zelf medeverantwoordelijk voor het uiteindelijk resultaat. Uw onderhoudspartij zal immers aangeven dat u het onderhoud op de voorgeschreven manier wenst te laten uitvoeren.
Belangrijk bij een prestatiegericht onderhoudsplan is dat het resultaat goed moet zijn vastgelegd. Dat kan door zogenoemde kritisch prestatie indicatoren (KPI’s) te beschrijven. Maar wat zijn goede KPI’s en belangrijker nog hoe concreet worden die gemeten?
De norm NEN 2767 beschrijft een conditiemeting van gebouwen en installaties. De norm wordt steeds meer toegepast bij het vaststellen van de onderhoudsconditie. Maar let op: Een bepaalde onderhoudsconditie van een installatie zegt nog niets over het functioneren van die installatie. Met andere woorden, bijvoorbeeld conditiescore 2 (een op zich goede staat van een installatie onderdeel) betekent niet dat het geheel van die installatie onderdelen op de juiste manier functioneert.

Functioneel Bestek

Een onafhankelijk (elektro)technisch advies helpt u eerst een Programma van Eisen (PvE) op te stellen met betrekking tot het te verrichten onderhoud. Dat PvE kunt vervolgens uitwerken naar een bestek waarin de gestelde eisen worden vertaald naar concrete afspraken met controle mechanismen. Een goed opgesteld onderhoudsbestek is beslist van grote waarde. In een Functioneel Bestek legt u uw administratieve, juridische, organisatorische, financiële en technische afspraken vast. Met dat document kunt u een serieuze aanbieding laten maken voor het te verrichten onderhoud. Het bestek is bovendien het contractstuk waarop uw onderhoudscontract wordt gebaseerd.

Onderhoudscontract

Vaak wordt een onderhoudscontract opgesteld na realisatie van een specifieke of risicovolle installatie. Er staan dan afspraken in over het oplossen van storingen tegen een bepaald tarief of een opkomstverplichting met responstijden. Maar bereikt u met een dergelijke contract uw feitelijk bedoelde doelstelling voor een continue bedrijfsvoering? Worden met een dergelijk onderhoudscontract storingen in installaties en in uw bedrijfsvoering voorkomen? Bovendien maken de verschillende afzonderlijke onderhoudscontracten met ongetwijfeld verschillende voorwaarden en tarieven het onderhoud erg onoverzichtelijk. Een bestek bundelt al die afspraken en beschrijft de tarieven voor preventief, correctief onderhoud en het verhelpen van storingen uniform waardoor een beter te beheersen onderhoudsplan ontstaat. Daarmee maakt een bestek het goed mogelijk de integratie en daarmee het juist functioneren van installaties uit te drukken in meetbare KPI’s.

Uw onafhankelijk adviseur elektrotechniek levert de inbreng voor het type contract dat bij u past en schrijft daarvoor het bestek. Een op een concrete aanpak gebaseerd onderhoudscontract dat waar voor uw geld biedt, uw bedrijfsvoering minder zal verstoren en tot meetbare resultaten leidt.

Gerard Wessels

Adviseur elektrotechniek bij Wesselektro advies in Houten. Gespecialiseerd in ontwerp, advies, beoordeling en technisch beheer van elektrische installaties in gebouwen en de volledige technische inrichting van server- of computerruimten. Hij stelt uw PvE op, schrijft uw Functioneel Bestek of verzorgt projecttoezicht.